“限”令全面升级：对楼市影响几何？

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  限购“扩容”、限贷“升级”、限房价、限地价……近期，楼市调控之手悄然加码，“限”令正全面“升级”。业内期待，这将对遏制房价过快上涨起到一定作用。但“有形之手”如何对楼市“深度介入”，必须把握分寸。
    “限”令升级　楼市博弈加剧

    细心人士注意到，楼市调控行政手段正加紧布控，“限”令开始升级。

    ——“限购”将扩容。国务院常务会议已明确要求已实施限购措施的城市要继续严格执行，房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施，有关部门正在“圈定”限购新名单。

    ——“限贷”范围扩大。银监部门日前重申：对于商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。记者近日从北京多家银行了解到，第三套房已“一刀切”地被叫停。

    ——限房价出台。河北廊坊房管部门近日向开发商发出房价控制目标参考性建议，比如新建普通商品住房价格最高不得高于９０００元／平方米。

    上海于７月底下发通知，要求房源成交价格应当与经房管部门备案的“一房一价”保持一致。这意味着开发商在定价环节的操作空间被进一步压缩，“虚报网上参考价”等行为将无以为继。

    ——限地价。北京近期挂牌出让的门头沟区永定镇一地块，采取“限地价、竞房价”的交易方式，即：在确定地价的情况下，以“价低者得”的原则，由竞买人竞报未来在该宗地上建设的商品住房的销售价格，承诺房屋销售价格最低者为竞得人。

    北京市国土资源局相关负责人说，希望通过此种出让方式的探索，引导开发商主动理性降低房屋销售价格，同时引导区域房价水平定位。

    “有形之手”全面发力 楼市能否如期“退烧”？

    这一轮房地产调控打出的“组合拳”中，行政手段比重较以往更高，“有形之手”在楼市诸多环节全面发力。

    不过，高房价仍未完全“降服”。比如，未限购城市需求和房价上涨动力仍然旺盛。一份针对５０个未“限购”城市楼市的最新调查报告显示，这些城市受调控影响有限，上半年房价无一下跌，七成多城市价格更是出现小幅上涨。与此同时，开发商纷纷加快在二、三线城市“掠地”，部分地区房价涨幅存在“透支”风险。

    “政府对于高房价有足够‘弹药’，但不到万不得已，一些非常规措施不会出台。”中国指数研究院副院长陈晟说，“目前局部地区房价上涨压力仍然较大，地方政府为实现房价涨幅控制目标心情迫切，因而‘限’的范围也越来越广。”

    北京大学房地产金融研究中心主任冯科说，只要执行到位，“有形之手”将对楼市起到立竿见影的作用。但楼市服用过猛的“退烧药”，会否出现“副作用”，应有充分预估。

    比如，目前地价可以限定，但日后的房价却存在变数，“限地价、竞房价”的项目，一旦房价预期下跌，开发商会不会通过降低建房成本减少损失？

    其次，一些城市明确限购政策将执行至今年年底。一旦限购取消，相关地区的楼市是否会遭遇反弹？后续政策如何衔接？

    专家指出，要防止一些地方产生对行政手段的过度依赖，为达到短期房价调控目标，而忽视对楼市根本性问题的解决。

    防楼市“报复性反弹” “四道关”是关键

    记者采访感受到，业内对实现楼市调控目标充满期待。比如，通过限制高价楼盘上市、叫停开发商涨价或直接限价等手段，房价在短时间内有望完全受控。

    北京大学房地产金融研究中心主任冯科等一些专家分析认为，“有形之手”主导的强制“退烧”，无疑能取得短期效果，但如果土地供应紧张、供应结构失衡、投机炒作活跃等关键问题不解决，那么一旦“限”字令有所放松，房价报复性反弹将是“大概率”事件。如何使调控由短期的价格目标和长期的结构目标转变，使楼市及时回归“市场化”轨道，考验着各级政府的智慧和胆略，要严防楼市陷入“一管就死、一放就乱”的境地。

    综合专家意见，从调控的长远目标考虑，政府的“有形之手”关键在于把好“四道关”。

    其一，把好“地”关。统计数据表明，全国今年上半年住房用地供应计划完成５７４０６．８２公顷，比去年同期增加２％，但仅完成全年任务的２６％。下半年供地任务艰巨，既要防止土地出让溢价过高，也要减少土地流标流拍现象，保持“面粉”充足供应。

    其二，把好“钱”关。和去年相比，今年上半年房地产开发贷和购房贷两头均明显收缩，两者累计同比下降四成多。从目前市场反应来看，房企资金链普遍绷紧，去库存动力在增强。房地产信贷政策能否坚持，十分关键。

    其三，把好“保障房”关。加快保障房建设，其实是对房地产市场化改革以来住房保障长期弱化的一种“补课”。中央反复强调：“要加快推进住房保障体系建设，强化政府责任。”不管调控松紧，保障房建设已不容许有懈怠。

    其四，把好“政策执行”关。我国管控房地产业主要以政策为主，而政策易多变。业内人士统计，近年来我国关于楼市调控政策有数十个，仅去年以来被称为“国×条”的“组合拳”就有“四大套”。应及时对政策梳理完善，适时形成制度，并严格落实监察和问责等一系列约束机制。

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这个贴好像之前没见过