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[楼市资讯] 住房格局渐变:租房需求五年内增长102%

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发表于 2017-10-14 16:41:02 | 显示全部楼层 |阅读模式
随着流动人口不断增加以及房价攀涨,我国租房市场需求正迅速增长。

58同城数据研究院发布的《2012年-2016年5年租房趋势报告》(以下简称“报告”),也印证了新城市租房格局日渐成型。2016年较2012年,全国租房需求增长102%,出租房源供应量增长93%。其中,四个一线城市2016年租房需求较2012年增长了120%,其整体需求量占全国总需求量的20%。与此同时,成都、杭州、武汉、长沙、郑州为代表的新一线城市全面崛起,2016年对比2012年,租房需求增长超150%。在全国范围内持续推进的城市化进程背景下,一个庞大的租房市场日渐成熟,城市租房新格局已逐渐形成。

租房,普遍影响着70、80、90三代人的生活轨迹。据“麦田房产”调研数据分析,同一时间点,北京至少有600万以上的人正在租房居住。1975年以后出生的人,80%都有过租房经历。因此,形成了一众租房奋斗族。

仲量联行认为,中国的住房租赁市场基本面状况与美国市场具有许多相似之处,增长前景巨大。从长期来看,中国的房地产开发商和投资者将迎来许多富有吸引力的商机。不过在短期内,中国的住房租赁市场若要蓬勃发展,仍有许多挑战需要应对。

高涨的租房需求

流动人口增加以及房价攀涨,是租房人群高涨的两大重要因素。

据国家卫计委发布《中国流动人口发展报告2016》的统计数据,2015年我国流动人口达到2.47亿,主要流向长三角、珠三角、京津冀、长江中下游、成渝五大城市群。而2012年到2017年间,高校应届毕业生以逐年递增20多万人的速度增长,2017年达到795万,一线城市和成都、武汉、长沙等省会成为主要吸纳城市。庞大的流动人口和屡创新高的高校应届毕业生,让租房市场面临着巨大的挑战和机遇。

与此同时,房价也在不断攀升,许多大中型城市的居民已难以承受高企的房价。以上海为例,位于内环线以内的单套住房均价(总成交金额/总成交套数)从2006年的约240万元升至2016年的约1470万元。同时,随着政府对住房的限购力度不断加码,租房已成为京沪等城市居民的必要选择,且预计未来这些城市的租房需求仍将迅猛增长。

依据“十三五”规划纲要,我国将重点建设京津冀、长三角、珠三角等世界级城市群。而四大一线城市无疑成为中国经济和文化最发达的区域。随着近年外来求学、工作人口的大量涌入及房价高企,国家对一线城市的房地产调控政策也日渐企稳,“租售并举”将成为未来的主旋律,租房也将成为解决居住问题最有效的途径。

来自58同城的报告显示,2012年-2016年,京沪穗深租房需求年平均增长率持续上升。同时受租房利好政策的引导,房源供应量年平均增长率超30%。

与一线城市相对成熟的经济趋势相比,成都、重庆、郑州、长沙、杭州等新一线城市发展也逐步提速。随着社会资源在全国范围内进一步合理化配置,各城市掀起人才抢夺战,助力新一线城市经济发展。

以成渝经济圈为例,成都近几年经济发展势头强劲,仅是入驻成都的世界财富500强企业已约300家,这座城市与重庆构建起中国西南部重要经济动力,就业机会众多。58同城发布的数据显示,成都2016年租房需求增长率达到33%,是2012年的3倍。在长三角经济圈中,杭州通过政策导向吸引高学历人才入驻,同时如阿里巴巴、娃哈哈、绿城等当地知名企业也保证了人才的高收入,这些因素促使杭州在2016年的租房需求增长率高达79%。以长沙、武汉为代表的长江中下游经济圈因聚集的高校、科研、媒体等资源成为长江经济带主要城市,根据58同城的数据,长沙、武汉两地租房市场需求连续2年增长率超过50%。而受到北京、上海双重加持的中部城市如青岛、郑州,2016年的租房需求增长率都是2012年的3倍以上。

租房市场格局之变

随着租房人群不断增加,租金也在上涨。

诸葛找房数据研究中心对当前我爱我家、链家、中原地产、21世纪不动产、丽兹行等中介公司挂牌租房房源及58同城、赶集网等互联网租房平台的数据进行整合分析(为保证样本数据更加接近市场真实状况,剔除月租金在10万元以上的豪宅)。研究表明,北京市整体市场平均租金为84.8元每月每平方米,同比涨幅11.6%。从套租金来看,平均每套租金7201元,其中一居室5404元每套,两居室为6006元每套,三居室达9683元每套。

据统计,北京整体租售比已达1:806,远超国际公认的1:200-300合理租售比范围。通州潞城商圈的整体租售比为北京最低,达1:1365。也就是说,在通州潞城买一套房子的钱可以用来租114年。去年北京整体租售比为1:740,租金和房价的差距继续被拉大。

龙湖冠寓CEO韩石也注意到,现在越来越多的人选择租房。“近5年,北京二手房房价年均上涨14.3%,租金涨幅比房价涨幅低8.3个百分点。这两年租房和买房之间背离的差异越来越大。到2017年,房价的涨幅比租金涨幅高出36%,所以越来越多人租房。”

龙湖目前正在针对旺盛的租房市场布局长租公寓产品,目前主要布局一线城市和二线城市。

从主体来看,租房是绝大部分流动人口的必然经历。值得关注的是,随着房价攀涨以及限购等因素,租房一族也正从毕业生等年轻人向大龄蔓延。

据“麦田房产”调研,北京租房奋斗族中,83%是1985年以后出生的年轻人,37岁以上租房占比在9%左右。

据分析,租房年龄近年向大龄蔓延的原因在于,一是年轻人首次购房门槛和年龄越来越高,向租房居住倾斜;二是商业格局向“多商圈”转变,居住需求寻求相对最优的配置;三是租住生活的多元化已经越来越明显,为了方便孩子上学或照顾老人,有房仍换租的人不在少数。

另外,调研显示,租房人群事业心非常强。

据“麦田房产”分析,北京奋斗族租房的租金开销约占收入21%左右,相对于整体市场25%-30%左右的租金支出来说,奋斗族将收入更多用在了投资理财和整个家庭成员的学习深造中。这与奋斗族的愿望清单排序密切相关。也就是说,租房奋斗族对于事业的提升最为看重,收入的增加、有价值和认同感是其追求的前位。

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