揭秘开发商降价路线图:从棉袄在身到只剩裤衩

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   房价是否会降，取决于开发商的资金链。对此，业界大佬潘石屹发表博文称：“开发商还没有死。穿单衣服的先死了，开发商还穿着棉衣呢。”对于潘石屹的乐观，另一位大佬任志强直接回应：“很快就只剩裤衩了。”
    开发商的棉袄会像任志强说的脱得那么快吗？京城一知名地产公司的营销副总周先生对此进行了相关分析，并给读者展示一个开发商降价的路线图。

    这张图能否有机会全部展开呢？

    不少开发商棉袄在身

    周先生开门见山地说：“虽然眼下市场不太好，但瘦死的骆驼比马大。要说开发商资金链要断了，活不下去了，那还早着呢。”

    “咱就拿降价降得比较厉害的通州项目来说。京贸国际城去年1月份以13800元的均价开的盘，查查它的拿地成本，这个价格绝对是高开的。接下来4个月，房价翻了近一倍，卖出近千套房子，它赚了多少？现在降到14000多元了，比开盘价还贵呢。你说，它现在降价是因为资金链快要断了吗？”

    周先生接着算账：“2008年之后的4万亿计划，让开发商吃得饱饱的、穿得暖暖的。”

    潘石屹也说：“2009年销售3万多个亿，2010年销售5万多个亿，款还在慢慢回。现在开发商死不了，资金链还不错。”

    因此，对于目前的开发商降价，周先生更愿意这样理解：“天气一冷，松鼠就开始贮藏食物准备过冬。现在的降价，我更觉得是一场开发商备粮的松鼠行动。”

    已快“只剩裤衩”了

    “退一步讲，即使开发商真的扛不住了，也不会像任志强说的‘很快就只剩裤衩了’。房价进入下跌通道后，其实是有规律可循的。”周先生这样说着，给记者画出了一张楼市降价路线图。

    第一个阶段是观望阶段，市场表现为量跌价滞。新政策出来后，购房人和开发商都会观望。双方都绷着，看谁能绷得住。结果肯定是开发商先绷不住了，房价就会进入下降通道。这个周期长的有一年多，短的三四个月。

    第二个阶段是量跌价跌阶段。首先跌价的，一般会是规模较大或是位于郊区的纯新盘，表现为以明显低于之前预期和周边项目的价格入市。之后，老项目也会通过打折、促销的方式加入降价。当一手房大规模降价后，二手房也不会坚持多久，楼市会进入全面降价之中。

    周先生说，开发商的普降都是“丢卒保车”的性质。大公司的“卒”可能是一个项目，中小公司的“卒”可能是一栋楼或几套房。保住“车”后，他可能就不降了。也就是说，开发商的衣服会一层一层地脱，一般不会直接脱到“只剩裤衩”。

    周先生说，北京楼市现在就在这个阶段。

    第三个阶段，开发商保不住“车”了，也会通过寻找股东入股、项目转让等途径应对资金困局，这时，市场洗牌在所难免。最后一步，开发商才会一降到底，那时房子就有可能真是白菜价了。