美籍“富姐”狂购楼 预约合同未获胜

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中国法院网讯 美籍华人杨小姐与开发商上海某房产开发商签订两份《商品房订购协议书》，由杨小姐先出资752.69万元首付款，以总价1322.25万元购买开发商建造的“静安艺阁[最新消息 价格 户型 点评]”两个楼面商品房A至N室。事后，却因双方迟迟未再签署商品房预售合同，她向法院起诉要求将所购上述房屋过户、交付其弟弟杨路、妹妹杨芒。9月23日，上海市静安区人民法院对杨小姐起诉该两起案件均作出了不予支持的判决。

2003年8月12日和11月24日，杨小姐与涉案房产开发商两次签订了《商品房订购协议书》，约定由她向开发商购买建造的“静安艺阁”商品房标识为17层、18层A至N室，每层面积各为615平方米，并暂估在2004年8月31日前与杨小姐签署商品房预售合同。协议书还约定该两层商品房的单价分别为11600元和9900元，上述两份协议书涉及房屋总价为1322.25万元。开发商还承诺杨小姐可转名，出售其订购的房屋，并配合杨小姐与其转让之客户签订预售合同。

协议订立后，杨小姐按约支付了两笔首付款，计752.69万元，收款收据记载为购房预收款，标识17层、18层A至N室。2008年6月初，该诉争房屋办理了产权登记，登记地址为康定路1018号，竣工日期为2007年。

2010年11月中旬，杨小姐起诉法院称与开发商签署商品房订购协议书后，已按开发商要求支付了两层所购房屋总价60%和53%的预付款，但该开发商却一直以尚未办出预售许可证为由来欺骗，尽管双方尚未签署商品房预售合同，但现该商品房已经办理了产权证书，已具备了直接办理产权过户和交付使用的条件，请求法院判令将“静安艺阁”标识为17层、18层整层房屋办理过户至自己弟弟杨路、妹妹杨芒名下，由业主补足差额房款部分。

法庭上该房产开发商辩称，杨小姐诉请签订涉案房屋的上海市商品房出售合同无法律依据。双方曾签订的《商品房订购协议书》中约定杨小姐可以变更购房人姓名，这本身就属于炒房行为。现该协议书的相关内容，因房地产调控政策出台已无法继续履行。为此，开发商欲对该《商品房订购协议书》事宜进行补救，但杨小姐却一直未与开发商沟通，无奈开发商只得在2006年10月30日解除了双方间的协议。属于杨小姐已支付的房款，由于她迟迟不露面，款项仍由开发商保管可全额退还。再者作为开发商与杨路、杨芒间没有任何法律上的利害关系及合同关系，不认同杨小姐的诉求。

法院认为，杨小姐与房产开发商签署的涉案两份《商品房订购协议书》，是以签订商品房预售合同为目的，形式上并不具备商品房买卖合同的主要内容，故该协议书属于预约合同，与商品房买卖合同之间是预约和本约的关系。现杨小姐要求开发商将诉争房屋权利交付给其弟弟、妹妹，其实质是要求开发商履行预约合同的义务，再与杨小姐转让的客户签订本约。法院以为虽然我国法律、法规未规定预约合同具有强制履行的效力，但合同法第一百一十条也规定了三种不适合强制履行的情形。从本案的情况看，在协议书中虽然对系争房屋的房屋价格、款项的支付等进行了约定，同时杨小姐也支付了部分房款，但该协议书中并未涉及房屋的使用条件、房屋的交付、公共配套建筑的产权归属、供水供电等配套基础设施的交付、承诺和相关权益责任等本约合同的形式要件。可见，该协议书仅是杨小姐与开发商订立本约的意向，对于本约大部分内容仍需通过诚信谈判才能达成，双方之间仅承担继续谈判直到达成本约的义务。此外，我国法律并未规定谈判失败，当事人有请求法院强制履行签订本约的义务，而且若法院判令开发商签订本约，判决本身就有违契约自由的民法精神。既然涉案双方未能就诉争房屋签订商品房买卖合同，那么杨小姐要求开发商按协议书约定，将房屋过户、交付给其弟弟、妹妹名下的诉求，法院无法予以支持，遂判决杨小姐败诉。