| 自从4月中旬国务院发布地产调控的“国十条”以来，市场对房地产行业的关注度是前所未有的。所有有关的人员都在思考和预测，在严厉的调控政策下，2010年下半年的房地产市场会如何走？房价是涨还是跌？
笔者曾经在3月底写过一些东西，后在4月14日在本博上发表了《2010年房价依然会“裸奔”》。当时写这篇文章的时候，“国十条”还未颁布，笔者在那个时点对2010年的房价是很坚定的看涨。
但是，自从“国十条”颁布后，房地产市场局势变得微妙起来，虽然昨天刚刚公布的统计数据显示2010年4月份的房价依然上涨。但是，实际成交量却在下降。因此，笔者现在对于2010年的房价持观望态度，暂时没有明确的涨跌倾向。但是，笔者希望朋友们明白，本论地产调控的主要目标是房价的过快上涨，而不是打压房地产行业。房地产业的平稳健康发展是当前国民经济转型和发展的基石。
2010年4月房地产销售“以价补量”，重点城市、中高端住宅和商业用房、写字楼表现更好。
销售同比增速继续回落。1-4 月份商品房销售面积累计完成2.34 亿平米、同比增长32.8%，增速比1-3 月份下降3 个百分点；销售金额累计完成1.24 万亿元、同比增长55.4%，增速比1-3 月份下降2.3 个百分点；销售均价5300 元/平米，比2009 年同期均价（4537 元/平米）上涨763 元/平米、涨幅为17%。
商业好于住宅。从1-4 月份商品房销售面积累计数据来看，商业地产明显好于住宅地产：住宅、写字楼、商业用房销售面积同比增速分别为30.3%、85.5%、56.2%；并且住宅销售面积同比增速2010 年以来逐步回落，而写字楼和商业用房却逐步提升。
4月当月商品房销售“以价补量”：销售面积0.81 亿平米、环比下降1.9%；销售均价5525 元/平米、环比上涨820 元/平米、涨幅为17.4%；销售均价环比上涨表明：受调控影响的主要是以刚需为主的中低价位商品房，而以投资需求为主的中高端住宅销售受政策影响并不大。
重点城市销售好于三四线城市。以统计局数据测算，全国22 个重点城市商品住宅销售面积占比为36%；据中国指数研究院公布的数据，这22 个重点城市4 月份商品住宅销售面积环比基本上都是上涨的，只是涨幅各有不同；而全国商品住宅4 月份销售面积环比下降2.4%，所以三四线城市4 月销售表现差于重点城市，这与以往的趋势有所不同。
此外，有媒体报道说，房地产新政实施后，北京房价降了30%，约8000元/平米。对于这个数据，笔者希望朋友们能记住任志强的话，他说的是实情。“看起来新政已取得了重大成果，却不知道北京不给高价房发放预售许可证。少了新盘的高价，自然房价就下跌了。央视就像傻瓜一样骗自己，也骗民众。” 因此，对于媒体的报道，一定要客观看待，不能“人云亦云”。有些报道，表面看起来“有理有据”，但是其实都是一些误导性的道理和虚假的数据。 此外，对于未来房地产的发展，需要重点关注几个东西： 1、人民币是否升值。从目前国际经济博弈情况来看，人民币升值的概率比较大，具体幅度要看中美博弈的结果。 2、CPI，这个是央行加息与否的重要决策依据。但是从目前发展形势看，今年的实际CPI肯定要超过3%这个调控目标。也就是说，下半年加息是必然的，而且加息可能会达到3次左右。 3、中央媒体的报道动向。从近期从中央媒体，如新华社、央视等的报道倾向来看，都是抨击高房价，所以，未来房价一定要有所表示（名义上降一点价），否则一定会招来政府更为严厉的调控政策。而且年内针对一线城市出台住房保有税的概率很大。 |
