最贵别墅外观 比较独特自然景观是一大卖点 每栋标价近4000万元，位于山清水秀的木兰湖腹地，风格类似艺术场馆，还设有专门的游艇泊位……这样绝无仅有的别墅自然是资源稀缺。但近两年来，4栋别墅还未找到主人。 占地面积是普通别墅7倍 最贵别墅还是“毛坯” 上周三，记者在别墅所在地看到，这个别墅项目占地约30亩，位于面向木兰湖湖汊的小山坡上。根据山坡的走势布置了4栋房子，每一栋都有独立的院子和通往湖边的栈桥。据悉，栈桥是为业主的游艇停靠预备的。由于项目只有四栋、且每栋售价均在4000万元左右，所以取名“四千院”（本报曾报道）。 “武汉目前的独栋别墅，一般占地1亩左右，按常规商业考虑，我们这30亩土地至少可以做30栋别墅。后来只建造了4栋别墅，每栋占地7亩，0.28的容积率只相当于一般别墅的1/3。”项目开发企业副总葛凯介绍。 这是一种武汉别墅市场从没见到过的极简风格的别墅。 记者现场看到，这4栋别墅面积很大，最小的1100平方米，最大的1500平方米。每栋别墅的造型像艺术馆类的公共建筑。目前武汉众多独栋别墅多是欧美风格，少数是古典中国院子式的。但四千院别墅的外观像极了两根交叉在一起的“管子”，伸出的两根“管子”是观景和居住的主要空间；“管子”相接的地方多是起居室和餐厅等位置。 4栋别墅构造不同，但风格相同。比如，都是采用白色和深咖啡色的极简设计风格；“管子”一面全是落地大窗，窗外就是山林和湖水，满足设计师强调的“用风景做墙，以山水为窗”的要求。据介绍，不少人在看过后称，“颠覆了对别墅外观的印象，外观更像一个艺术场馆。” 记者看到，别墅大量使用落地大窗，主卧、餐厅、起居室等空间整面朝向木兰湖。有3栋别墅均配备了带净化设备的独立泳池，另外一栋主卧外环绕了200多平方米的浅水池，可以实现戏水嬉戏。还有一栋配备了一个高尔夫推杆练习场。 除了观景效果好，别墅室内设计也非常奢侈和人性化。记者数了一下，一栋别墅光卫生间就有9个，每个客卧和操作间均配备了卫生间，泳池旁甚至配备了4个更衣室。 不过，记者参观的这些别墅都是“毛坯房”，不像其他别墅项目有样板间可以看，无法想象出4000万元的别墅入住后到底是多么的奢华。“买得起这种别墅的人，肯定希望能按自己的喜好来装修。”葛凯介绍。 每栋4000万元天价 是噱头还是物有所值 尽管木兰湖风景美、自然环境好，但一栋房子真的值4000万元？ 据悉，该项目土地多年前获得，成本比一般招拍挂项目低很多。但开发方介绍，别墅最不可替代的资源地段和景观方面，该项目有独特优势。 他介绍，在地段上，汤逊湖和盘龙城虽然是武汉中高档别墅主要聚集地，但作为国家3A级旅游度假区的木兰湖景观更好，别墅栋栋观湖望山，这是其他别墅项目所不具备的独特优势。另外，耗费大量资金邀请世界知名设计师设计，独特的设计风格也使得别墅的修建耗时长，众多建材要到外地厂家订做。比如其外墙砖采用了日本最新研制成功的“琴石”，每平方米造价700多元，这种美观、耐用的材料也是国内建筑中首次使用。4栋别墅享受的园林投入也不小，据称光绿化投资就高达700多万元。 另外，由于地处核心景区，环保、污水处理等成本也比较高，别墅拥有自己的中水回用系统和采暖系统。“虽然只有4栋，却花了将近2年的时间去建造。时间成本也很高，短期内找不到买家，空置成本很大。”葛凯说。 他介绍，这四栋别墅的买家将是“金字塔尖上的人”，身家起码几亿元才会愿意消费4000万元的房子，而这个群体在华中地区规模并不大。项目刚建成恰逢金融危机，对销售有一定影响。不过，近一年来，不少买家已经表示了兴趣，有几家正在洽谈中，个人买家主要为武汉籍或对武汉比较有感情的外地富豪，还有一些投资机构希望整体购买。 远离市区 配套不足 顶级别墅“曲高和寡” 目前，武汉别墅开发主要聚集地为江夏汤逊湖和黄陂盘龙城，少部分别墅项目分布在东西湖和沌口开发区。沿汤逊湖一带已经形成了别墅规模群，中高端项目都有。比如，有均价在万元以下的联排和叠拼等类别墅，也有别墅市场上成交单价最高的临湖独栋别墅，最高成交价格达到2.6万元。盘龙城别墅项目也属于开发较早的，既有纯独栋项目区，也有多种风格的别墅项目。 这两个区域靠近城区，交通方便，经过多年的开发建设，配套也逐步成熟，规模效应形成，成为别墅买家的首选之地。 为何四千院还未找到“婆家”？业内人士分析，其价位太高、配套不成熟等原因，使其在武汉本地市场难以吸引到较多意向客户。 另外，武汉对华中区域乃至全国的辐射能力还不够，难以大量吸引国内顶级富豪来此购买或投资。 也有人士认为，木兰湖景区虽风景优美，但该区域非传统别墅聚集地，其区位价值想要得到买家认可尚需时日。另外，项目处于木兰湖腹地，且只有四户，不符合一些成功人士扎堆的想法。虽然该项目的自然景观和建筑构造都有稀缺性，但总价太高、风格较特别，恰恰让它难以吸引到普通富豪，只有真正追求私密、个性的人才可能出手。 另外，项目体量小，难以像其他别墅区一样配备奢华会所、星级酒店等高端设施，“武汉有别墅项目做到了水上高尔夫、游艇俱乐部、商务停机坪等配套，四千院在这方面并无特别之处。”一位参观过四千院的企业负责人表示。 业内人士认为，四千院这样的定位在武汉本土市场略有些曲高和寡，本地有这样实力的富豪有限，给某些大型企业作为对外交流的高端私密会所可能会更适合一些。 对此，本土一个别墅项目负责人认为，其实市场还是需要顶级别墅的，但对千万元以上的“超级别墅”要求更“苛刻”。在位置选择上，必须有独特的自然资源来支撑；设计上，要由著名的建筑设计师来设计，并在设计上有新的突破；在施工、装修上，品质应不同凡响，设备高科技含量要居领先地位，本身形成的文化、风格也要居于领先地位。 中端别墅相对火爆 别墅市场“冰火两重天” 与之相反的是，武汉市场上中低端别墅项目销售反而比较火。 4月10日，位于鄂州红莲湖畔的高尔夫别墅新房源开盘，现场有三位客户定了总价约200万元的叠拼别墅。该项目负责人朱森林介绍，别墅业主多来自武昌的高校和光谷地区的高管，以100万—200万元的销售居多。这一人群属于中偏高的消费群，他们愿意在郊区或武汉周边购买一套别墅，实现“5+2”的生活模式。 咸宁一个别墅项目销售人员介绍，客户群主要是武汉客户，自住、投资各占一半。100多万元的别墅因总价较低，风险较小，是本地人考虑最多的两点。 而江夏汤逊湖、黄陂盘龙城等区域的别墅项目，均价大多在10000元—20000元/平方米，去年也销售不错。 中国指数院华中分院研究总监李国政表示，随着别墅价格的不断增加，成交就越往“金字塔尖”走，超过1000万元之后，市场份额会大幅缩小。由于其所匹配的“金字塔尖”客户层相对较窄、需求有限，成交表现也就平平。 他认为，500万元以下的中低端别墅最受市场欢迎，这类别墅占市场份额近八成，从产品形态看，这个价格段的别墅以联排和叠拼为主。500万—1000万元的独栋中高端别墅成交也比较稳定。而总价超过1000万元的高端别墅则显得“门庭冷落”。他特别指出，对于总价超过2000万的别墅，买家更是“凤毛麟角”。 不过，近两年来别墅市场表现平稳，甚至还出现了几年来最好的销售业绩。 统计显示，2009年，武汉纯别墅项目13个，成交494套，均价10043元/平方米。而亿房网数据显示，2010年武汉市成交别墅共668套，成交面积19.53万平方米，成交金额 22.57亿，成交均价11555.12元/平方米。成交均价较2009年上涨1517元/平方米，涨幅15.1%。别墅表现稳定，也成为买家愿意进入的重要原因。 从购买群体看，中高端别墅吸引了大量外地买家。据悉，独栋纯别墅购买主体除了本省富人外，外地客占据了半壁江山。在销售较好的江夏一别墅项目，外地投资客占了近六成；盘龙城一个纯独栋别墅项目，三成左右是外省人买走的，多数来自沿海地区，以投资居多。四千院负责人也透露，目前有较强购买意向的客户，也非来自武汉本土。 |
